Schlagwort: Vermieter

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Immobilienwissen – Der Aufhebungsvertrag

Im Prinzip kann man in vielen Bereichen einen so genannten Aufhebungsvertrag schließen. Der Vertrag hat dann zur Folge, dass ein zuvor geschlossener Vertrag, ungültig erklärt wird. Aufhebungsverträge kommen im Arbeitsrecht ebenso vor, wie beispielsweise im Mietrecht. Von daher ist der Aufhebungsvertrag eine rechtliche Seite die dem Makler, bzw. Immobilienmakler aber auch dem Eigentümer als Vermieter hier und da über den Weg läuft.

Aufhebung eines Mietverhältnisses

Sowohl der Mieter als auch der Vermieter haben das Recht, einen bestehenden Mietvertrag zu kündigen. Dabei ist es egal welche Sache, eine Wohnung, eine Haus, ein Grundstück, ein Boot, etc. gemietet wurde. Neben der Beendigung des Mietverhältnisses, durch die Kündigung einer der Parteien, gibt es auch noch den Aufhebungsvertrag.

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    Aufhebungsvertrag und Mietrecht

Er wird meist von einer Seite angeregt, dann ausgearbeitet und von beiden Parteien beschlossen. Beide Vertragspartner haben somit die Möglichkeit ein Vertragsverhältnis schnellstmöglich zu beenden. Hierbei bleiben Kündigungsmodalitäten, wie beispielsweise Kündigugsfristen, aber auch weitere mietrechtliche Vereinbarungen unberücksichtigt. Das heißt sie können außer Acht gelassen werden.

Vorraussetzungen für einen Aufhebungsvertrag

Für den Mietaufhebungsvertrag gibt es keine Formvorschrift. Jedoch versteht es sich von selbst, dass man eine solche Vereinbarung, schon aus Beweisgründen, nur schriftlich macht. Hierbei werden alle wichtigen Details, die für die Aufhebung des Vertrages nötig sind, genannt.

Das heißt, neben den Namen und Anschriften der Vertragspartner wird auf den zuvor geschlossenen Vertrag verwiesen und ein Auszugstermin festgelegt. Außerdem kann vereinbart werden, dass keine weiteren Ansprüche gegen die jeweilige Partei mehr geltend gemacht werden sollen.

Vertragsdetails bei einem Mietaufhebungsvertrag

In einigen Fällen kam es vor dem Abschluss eines Aufhebungsvertrages zu Unstimmigkeiten zwischen den Vertragspartnern. Diese einigen sich deshalb darauf das Vertragsverhältnis schnellstmöglich aufzulösen. Oft soll dann die Eigentumswohnung, das Haus zur Miete oder auch eine sonstige Immobilie, wie Gewerbe, etc. schnellstmöglich geräumt werden.

Um einen schnellen Auszug aus der Wohnimmobilie zu erreichen, wird dem Mieter oft eine Abfindung in Aussicht gestellt. Dieser Vorgang soll den Auszug beschleunigen. Bei der Veräußerung von Rendite-Immobilien, wie einem Mehrfamilienhaus, bzw. bei dem Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung, kommen diese Unterlagen grundsätzlich auf den Tisch. So können die Rechtsverhältnisse vor dem Verkauf vom Immobilienmakler noch einmal ordentlich geprüft werden.

Rücktritt vom Aufhebungsvertrag

Sollten sich die Verhältnisse nach dem Vertragsabschluss aus einem Grund ändern, ist ein Rücktritt aus dem Aufhebungsvertrag jederzeit möglich. Wenn ein Rücktritt beschlossen wurde, werden die alten, zuvor geregelten Vertragsvorraussetzungen wieder hergestellt. Der alte Vertrag bleibt also bestehen.

Da es keine Formvorschrift für das Schließen eines Aufhebungsvertrages gibt, ist ein mündlicher Vertragsabschluss ebenso denkbar. Vor Gericht könnten sich jedoch die Vertragspartner in Wiedersprüche verstricken, sodass ein solcher Vertrag keine absolute Rechtssicherheit bietet.

Schriftlich, mündlich, konkludent

Rein rechtlich ist auch eine Einigung durch konkludentes Verhalten durchsetzbar. Wenn der Mieter beispielsweise auszieht und keine Miete mehr zahlt und der Vermieter dies ohne Einwände akzeptiert und vielleicht sogar die Kaution bereits zurückgezahlt hat, ist ebenfalls von einer Aufhebung des Vertrages auszugehen.

Vor dem Hintergrund dieser Rechtsprechung ist eine schriftliche Vereinbarung unbedingt zu empfehlen, auch wenn diese vom Gesetz nicht gefordert wird. Wer sich auf absolut sicherem Terrain bewegen möchte, sollte den Aufhebungsvertrag jedoch immer schriftlich machen.

Weiterführende links:

Hier geht es zum Immobilienlexikon : http://immobilienmakler.me/immobilienlexikon/

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Immobilienwissen – Abteilung 3, Grundbuch

Der öffentliche Glaube

Auch hierbei handelt es sich wieder um Informationen für Immobilienmakler, Verwalter, Vermieter aber auch Eigentümer. Es geht um das Grundbuch. Die Abteilung 1 und 2 des Grundbuches wurden bereis erklärt. Abeilung III des Grundbuches, ist die letzte, der 5 Bereiche des Grundbuches. In dieser Abteilung findet man die Grundpfandrechte.

Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld

In der Abteilung 3, werden die s.g. Pfandrechte am Grundeigentum eingetragen. Grundpfandrechte sind: Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld.

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    Immobilienwissen kompakt

Zudem werden Widersprüche gegen Eintragungen und Löschungen hier vermerkt. Die meisten Käufer nehmen für den Kauf einer Immobilie ein Darlehen auf. Die Finanzierung läuft in der Regel über eine Bank oder Sparkasse. Diese erhalten für das genehmigte Darehen eine Sicherheit. Eine Sicherheit, die besiegelt, dass die Bank ihr Geld, beispielsweise im Falle einer Insolvenz, trotzdem zurückerhält. Diese Sicherheit wird auch „dingliche Sicherung“ genannt. Eine Sicherheit erhält die Bank, indem Sie das Grundstück, das Einfamilienhaus, die Villa, die Eigentumswohnung oder die Luxusimmobilie nach einer Insolvenz monetarisieren kann.

Rangverhältnisse sind von Bedeutung

Der Rang (beispielsweise erstrangig) entscheidet, welcher Gläubiger mit seiner Forderung, als erstes befriedigt wird. Der Rang ist immer entscheidend. Der erste Rang wird somit auch vor den anderen Rängen behandelt.

Tiefere Ränge sind teurer

Da tiefere Ränge, beispielsweise bei einer Insolvenz oder auch bei einer Beleihung, erst nach der Eintragung des ersten Ranges berücksichtigt werden, oft aber auch gar nicht mehr behandelt werden können, sind nachrangige Hypotheken oder Grundschulden mit einer höheren Zinshöhe berücksichtigt.

Wissen für Makler – Abteilung 3, Grundbuch

Das Risiko aüßert sich also in der Zinshöhe weil, je höher das Risiko für die Bank ist um ihr Geld zurück zu erhalten, desto höher ist auch der Zinssatz für den Darlehensnehmer.

In der Rangfolge aufsteigen

Fällt ein Recht weg, beispielsweise durch Löschung, so rücken die anderen Ränge automatisch nach oben. Um einen Rang löschen zu lassen, benötigt das Grundbuchamt zur Eintragung, jedoch eine Löschungsbewilligung der Bank.