Immobilienwissen – Der Aufhebungsvertrag

Im Prinzip kann man in vielen Bereichen einen so genannten Aufhebungsvertrag schließen. Der Vertrag hat dann zur Folge, dass ein zuvor geschlossener Vertrag, ungültig erklärt wird. Aufhebungsverträge kommen im Arbeitsrecht ebenso vor, wie beispielsweise im Mietrecht. Von daher ist der Aufhebungsvertrag eine rechtliche Seite die dem Makler, bzw. Immobilienmakler aber auch dem Eigentümer als Vermieter hier und da über den Weg läuft.

Aufhebung eines Mietverhältnisses

Sowohl der Mieter als auch der Vermieter haben das Recht, einen bestehenden Mietvertrag zu kündigen. Dabei ist es egal welche Sache, eine Wohnung, eine Haus, ein Grundstück, ein Boot, etc. gemietet wurde. Neben der Beendigung des Mietverhältnisses, durch die Kündigung einer der Parteien, gibt es auch noch den Aufhebungsvertrag.

Er wird meist von einer Seite angeregt, dann ausgearbeitet und von beiden Parteien beschlossen. Beide Vertragspartner haben somit die Möglichkeit ein Vertragsverhältnis schnellstmöglich zu beenden. Hierbei bleiben Kündigungsmodalitäten, wie beispielsweise Kündigugsfristen, aber auch weitere mietrechtliche Vereinbarungen unberücksichtigt. Das heißt sie können außer Acht gelassen werden.

Vorraussetzungen für einen Aufhebungsvertrag

Für den Mietaufhebungsvertrag gibt es keine Formvorschrift. Jedoch versteht es sich von selbst, dass man eine solche Vereinbarung, schon aus Beweisgründen, nur schriftlich macht. Hierbei werden alle wichtigen Details, die für die Aufhebung des Vertrages nötig sind, genannt.

Das heißt, neben den Namen und Anschriften der Vertragspartner wird auf den zuvor geschlossenen Vertrag verwiesen und ein Auszugstermin festgelegt. Außerdem kann vereinbart werden, dass keine weiteren Ansprüche gegen die jeweilige Partei mehr geltend gemacht werden sollen.

Vertragsdetails bei einem Mietaufhebungsvertrag

In einigen Fällen kam es vor dem Abschluss eines Aufhebungsvertrages zu Unstimmigkeiten zwischen den Vertragspartnern. Diese einigen sich deshalb darauf das Vertragsverhältnis schnellstmöglich aufzulösen. Oft soll dann die Eigentumswohnung, das Haus zur Miete oder auch eine sonstige Immobilie, wie Gewerbe, etc. schnellstmöglich geräumt werden.

Um einen schnellen Auszug aus der Wohnimmobilie zu erreichen, wird dem Mieter oft eine Abfindung in Aussicht gestellt. Dieser Vorgang soll den Auszug beschleunigen. Bei der Veräußerung von Rendite-Immobilien, wie einem Mehrfamilienhaus, bzw. bei dem Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung, kommen diese Unterlagen grundsätzlich auf den Tisch. So können die Rechtsverhältnisse vor dem Verkauf vom Immobilienmakler noch einmal ordentlich geprüft werden.

Rücktritt vom Aufhebungsvertrag

Sollten sich die Verhältnisse nach dem Vertragsabschluss aus einem Grund ändern, ist ein Rücktritt aus dem Aufhebungsvertrag jederzeit möglich. Wenn ein Rücktritt beschlossen wurde, werden die alten, zuvor geregelten Vertragsvorraussetzungen wieder hergestellt. Der alte Vertrag bleibt also bestehen.

Da es keine Formvorschrift für das Schließen eines Aufhebungsvertrages gibt, ist ein mündlicher Vertragsabschluss ebenso denkbar. Vor Gericht könnten sich jedoch die Vertragspartner in Wiedersprüche verstricken, sodass ein solcher Vertrag keine absolute Rechtssicherheit bietet.

Schriftlich, mündlich, konkludent

Rein rechtlich ist auch eine Einigung durch konkludentes Verhalten durchsetzbar. Wenn der Mieter beispielsweise auszieht und keine Miete mehr zahlt und der Vermieter dies ohne Einwände akzeptiert und vielleicht sogar die Kaution bereits zurückgezahlt hat, ist ebenfalls von einer Aufhebung des Vertrages auszugehen.

Vor dem Hintergrund dieser Rechtsprechung ist eine schriftliche Vereinbarung unbedingt zu empfehlen, auch wenn diese vom Gesetz nicht gefordert wird. Wer sich auf absolut sicherem Terrain bewegen möchte, sollte den Aufhebungsvertrag jedoch immer schriftlich machen.

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Immobilienwissen – Architekt

Der Entwurfsverfasser

Die Aufgaben von Architekten sind vielfältig. So sind Architekten von der Planung bis zur Ausführung und Überwachung mit sämtlichen Aufgaben betraut. Alle Aufgaben sind in Leistungsphasen gegliedert. Architekten planen und konstruieren unterschiedliche Bauten. Die Planung umfasst private und öffentliche Gebäude. Sie geht vom Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Villa oder Luxusimmobilie über zu städtebaulichen Anlagen und sonstigen Objekten. Ebenso werden Gewerbeeinheiten und Industriegebäude konstruiert. Die Arbeit eines Architekten ist sowohl gestalterisch-kreativ als auch technisch und baurechtlich anzusiedeln. Immer müssen jedoch die Bedürfniss und Anforderungen des oder der Bauherren umgesetzt werden. Das Wissen über den Architekten gehört zum Grundwissen für Immobilienmakler, Verkäufer und alle die mit Immobilien zu tun haben.

Planung, Bearbeitung und Umsetzung

Die architektonische Planung von Gebäuden bedarf umfangreicher Kenntnisse. Daher verfügen studierte Architekten über umfangreiche Kenntnisse auf Gebieten wie: Baukonstruktion und Gebäudekunde, städtebauliches Wissen, Innenarchitektur, Materialkunde, Physik (Statik, etc.), Denkmalschutz, Architekten und Bauverordnung, Bauprojektmanagement, etc.

Bei seiner Arbeit sollten stets kulturelle und rechtliche Belange berücksichtigt werden. Archtekten sind nach Ihrem Studium und einigen Praxisjahren in der Architektenliste aufgeführt. Für Architektenleistungen ist das BGB zuständig. Architekten arbeiten sowohl mit einem Makler, Bauherren, Eigentümer, als auch mit Städten und Gemeinden zusammen. Oftmals liegen beim Verkauf einer Immobilie dem Immobilienvermittler die Unterlagen vor.

Leistungsphasen und Honorarzonen

Architektenleistungen werden in s.g. Leistungsphasen aufgeführt. Der Architekt berechnet nur durchgeführte Einheiten. Diese bestehen aus 9 Phasen, die grob gesagt die Planung, Umsetzung und Überwachung beinhalten. Ein abgeschlossener Vertrag über Architektenleistungen ist ein Werkvertrag. Abgerechnet wird nach der Honorarordnung für Architekten, der HOAI.

Immobilienwissen – Architekt

Neben den Leistungsphasen sind die Honorarzonen wichtig. Gebäude und deren Aufwand werden in diesen Zonen gegliedert und beschrieben. Eine normale Immobilie liegt beispielsweise in Honorarzone 3. Je aufwendiger das Gebäude ist, desto höher ist auch die Honorarzone. So ist sie bei einem Krankenhausbau deutlich höher als bei einem Schuppen. Ein Architektenvertrag ist immer kündbar.

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Immobilienwissen – Arglistige Täuschung

Vorsätzliche oder arglistige Täuschung

Wenn es zu einer Kaufrückabwicklung kommt, liegt dies oft in einer arglistigen Täuschung begründet. Hier wird dann vor Gericht der Kaufvertrag für eine Immobilie angefochten. Die arglistige Täuschung ist im BGB unter §123 geregelt. Der Tatbestand ähnelt dem des Betruges.

Arglistig oder vorsätzlich?

Wenn bei einem Verkauf einer Immobilie , beispielsweise durch einen Immobilienmakler, bewußt Mängel verschwiegen werden, so ist hier arglistig oder auch vorsätzlich gehandelt worden. Der Begriff „arglistig“ wird im Gesetz genannt, klingt aber altertümlich. Moderner ist die Bezeichnung: vorsätzliche Täuschung. Wenn ein Kaufvertrag beispielsweise wegen arglistiger Täuschung angefochten werden soll, wird in der Regel ein Anwalt (möglichst mit umfassenden Immobilienkenntnissen) hinzugezogen.

Vorspielung falscher Tatsachen

Die arglistige Täuschung ist das vorsätzliche Hervorrufen und Aufrechterhalten einer falschen Tatsache. Dem Käufer werden bewußt Unwahrheiten übermittelt durch den Eigentümer oder Makler oder relevante Tatsachen vorenthalten. Die Anfechtung eines nach § 123 anfechtbaren Kaufvertrages kann nur binnen Jahresfrist erfolgen.

Unwissenheit schützt vor Strafe nicht

Obwohl der Verkäufer nicht verpflichtet ist, alle Details von seiner Immobilie oder seinen Grundstück zu nennen, darf er keine unzutreffenden Informationen behaupten. Ebenso dürfen dem Verkäufer keine bekannten und relevanten Tatsachen verschwiegen werden. Ein qualifizierter und geschulter Immobilienprofi, wird relavante Merkmale der Immobilie erkennen und sie wahrheitsgemäß benennen. Denn auch ein Immobilienmakler darf keine falschen Aussagen treffen. Falschaussagen können zur Rückabwicklung des Kaufvertrages und zu Schadensersatzansprüchen führen.

Arglistig getäuscht oder verschwiegen?

Strafbar macht sich auch ein Verkäufer oder Immobilienvermittler wenn er, eine ihm bekannte negative Tatsache über das Objekt nicht nur behauptet, sondern einfach nicht nennt.

In dem Moment wird etwas arglistig oder vorsätzlich verschwiegen.

Vorraussetzung dafür ist, dass der Käufer in der Angelegenheit eine Aufklärung zu erwarten hatte. Vorsätzliche Behauptungen, die nicht der Wahrheit entsprechen und nicht zutreffen, nennt man „arglistige Täuschung“. Relavant ist hier, dass der Käufer die Immobilie ohne diese Täuschung nicht gekauft hätte, bzw. Bedenken geäußert hätte.

Gekauft wie gesehen…

Um Mängel beim Kauf einer Immobilie auszuschließen, wird oft die Klausel „gekauft wie gesehen“ im Immobilienkaufvertrag verwendet. Hiermit sollen Mängel pauschal ausgeschlossen werden , die ein Laie als Immobilienverkäufer nicht hätte entdecken können. Ziehen Sie in diesem Fall den Immobilienvermittler beratend hinzu.

Nicht relevant ist, ob es sich um eine Wohnimmobilie, wie eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus handelt. Ebenso gelten die gesetzlichen Regelungen auch für ein Einfamilienhaus, die Villa , die Luxusimmobilie oder bei einem Grundstück.

Immobilienwissen – Arglistige Täuschung

Wen der Käufer nachträglich einen versteckten Mangel nachweist, so kann er sich auf eine arglistige Täuschung berufen. Er ist dann in der Beweispflicht und muss belegen, das der Verkäufer ihn hätte aufklären müssen.

Eine arglistigen Täuschung ist immer im Zusammenhang mit einer Aufklärungspflicht des Verkäufers zu verstehen. Hier kann man: Schimmelpilz, Asbest, Altlasten und ungenehmigte Anbauten nennen, dennoch kommt es immer auf den Einzelfall, die Umstände und die Schwere an.

Die Beweispflicht

Eine vorsätzliche oder arglistige Täuschung ist immer durch den Käufer nachzuweisen und zu belegen. Der Verkäufer kann sich jedoch gegen die Bahauptungen wehren. In der Regel erfragt der Geschädigte Rechtsbeistand. Unter Umständen kann es dann zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages und möglicherweise einer Schadensersatzklage kommen. In diesem Fall sollte man sich rechtzeitig einen Anwalt der sich mit dem Immobilienrecht auskennt zu Rate ziehen. Im Kreis Mettmann, Metzkausen und Umgebung (Haan, Hilden, Erkrath…) finden Sie einige Rechtsberater die Sie unterstützen können. Wichtig ist, dass Sie nicht zu lange warten wenn Sie einen Fachman hinzuziehen.

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