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Immobilienwissen – Anfechtung

Ein Begriff aus dem Wohnungseigentumsgesetz

Der Begriff „Anfechtung“ kommt aus dem WEG § 46 und findet vornehmlich bei Wohnungseigentümerversammlungen Anwendung. Hier kann der Eigentümer einer Wohnung, bei einer Versammlung, einen bereits gefassten Beschluss anfechten und per Gerichtsbeschluss für nichtig oder unwirksam erklären lassen. Das Wort Anfechtung, gehört zum Vokabular für Immobilienmakler und Verwalter, ist aber auch für Eigentümer nicht uninteressant.

Klage beim Amtsgericht

Um einen Beschluss anfechten zu können, muss der Eigentümer der Immobilie beim Amtsgericht seines Wohnsitzes, Klage einreichen. Der Beschluss kann nicht beim Verwalter selbst eingereicht werden, sondern bedarf der Klage bei Gericht. Der Eigentümer klagt dann auf eine Ungültigkeitserklärung des Beschlusses.

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Immobilienwissen – Anfechtung

Die Klage muss einen Monat nach der Beschlussfassung erhoben werden, kann aber bis zu 2 Monate danach erst begründet werden.

In dieser Zeit wird der Beschluss nicht wirksam.

Hierbei ist es unerheblich, ob der Eigentümer bei der Versammlung auch selbst anwesend war.

Umsetzung einer Anfechtungsklage

Eine gerichtliche Anfechtungsklage wird dem Verwalter der Eigentümerversammlung, als der gesetzlicher Vertreter der Immobilienbesitzer, zugestellt.

Dieser informiert die restlichen Eigentümer über den Erhalt der Klage. Beim Amtsgericht besteht kein Zwang sich einen Anwalt zu nehmen, deshalb kann sich der klagende Eigentümer auch selbst vertreten. Dies sollte er wegen der Komplexität des Falles und der Sachlage jeweils gut selbst abwägen.

Wer darf klagen?

Jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft und damit Eigentümer von Sondereigentum, in Verbindung mit Geeinschaftseigentum, also jeder Eigentümer einer Immobilie, bzw. Wohnung , ist berechtigt zur Klage!

Hierzu ist der Grundbucheintrag in das jeweilige Wohnungsgrundbuch zwingend notwendig um das Eigentum an einer Eigentumswohnung zu begründen.

Gründe der Anfechtung

Ein Wohnungseigentümer kann aus unterschiedlichen Gründen klagen. Anfechtungsgründe können so genannte Einberufungsfehler sein, wie beispielsweise eine fehlende Beschlussfähigkeit aber auch ein falscher Beschlussgrund. Ebenso kann dem Verwalter eine fehlende ordnungsgemäße Verwaltung unterstellt werden. Der Verwalter selbst, kann sich aber mittels Anfechtungsklage, auch gegen eine nicht rechtmäßig abgestimmte Abberufung wehren. Für einen Makler ist es wichtig, solche Unterlagn einzusehen. So kann er sich ein Bild machen wie harmonisch eine Eigentümergemeinschaft zusammenlebt, bevor er das Haus, die Luxusimmobilie, die Villa oder was auch immer veräußert.

Weiterführende links:

Hier geht es zum Immobilienlexikon : http://immobilienmakler.me/immobilienlexikon/

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Immobilienwissen – Abteilung 3, Grundbuch

Der öffentliche Glaube

Auch hierbei handelt es sich wieder um Informationen für Immobilienmakler, Verwalter, Vermieter aber auch Eigentümer. Es geht um das Grundbuch. Die Abteilung 1 und 2 des Grundbuches wurden bereis erklärt. Abeilung III des Grundbuches, ist die letzte, der 5 Bereiche des Grundbuches. In dieser Abteilung findet man die Grundpfandrechte.

Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld

In der Abteilung 3, werden die s.g. Pfandrechte am Grundeigentum eingetragen. Grundpfandrechte sind: Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld.

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    Immobilienwissen kompakt

Zudem werden Widersprüche gegen Eintragungen und Löschungen hier vermerkt. Die meisten Käufer nehmen für den Kauf einer Immobilie ein Darlehen auf. Die Finanzierung läuft in der Regel über eine Bank oder Sparkasse. Diese erhalten für das genehmigte Darehen eine Sicherheit. Eine Sicherheit, die besiegelt, dass die Bank ihr Geld, beispielsweise im Falle einer Insolvenz, trotzdem zurückerhält. Diese Sicherheit wird auch „dingliche Sicherung“ genannt. Eine Sicherheit erhält die Bank, indem Sie das Grundstück, das Einfamilienhaus, die Villa, die Eigentumswohnung oder die Luxusimmobilie nach einer Insolvenz monetarisieren kann.

Rangverhältnisse sind von Bedeutung

Der Rang (beispielsweise erstrangig) entscheidet, welcher Gläubiger mit seiner Forderung, als erstes befriedigt wird. Der Rang ist immer entscheidend. Der erste Rang wird somit auch vor den anderen Rängen behandelt.

Tiefere Ränge sind teurer

Da tiefere Ränge, beispielsweise bei einer Insolvenz oder auch bei einer Beleihung, erst nach der Eintragung des ersten Ranges berücksichtigt werden, oft aber auch gar nicht mehr behandelt werden können, sind nachrangige Hypotheken oder Grundschulden mit einer höheren Zinshöhe berücksichtigt.

Wissen für Makler – Abteilung 3, Grundbuch

Das Risiko aüßert sich also in der Zinshöhe weil, je höher das Risiko für die Bank ist um ihr Geld zurück zu erhalten, desto höher ist auch der Zinssatz für den Darlehensnehmer.

In der Rangfolge aufsteigen

Fällt ein Recht weg, beispielsweise durch Löschung, so rücken die anderen Ränge automatisch nach oben. Um einen Rang löschen zu lassen, benötigt das Grundbuchamt zur Eintragung, jedoch eine Löschungsbewilligung der Bank.