Immobilienwissen – Abteilung 3, Grundbuch

Der öffentliche Glaube

Auch hierbei handelt es sich wieder um Informationen für Immobilienmakler, Verwalter, Vermieter aber auch Eigentümer. Es geht um das Grundbuch. Die Abteilung 1 und 2 des Grundbuches wurden bereis erklärt. Abeilung III des Grundbuches, ist die letzte, der 5 Bereiche des Grundbuches. In dieser Abteilung findet man die Grundpfandrechte.

Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld

In der Abteilung 3, werden die s.g. Pfandrechte am Grundeigentum eingetragen. Grundpfandrechte sind: Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld.

Zudem werden Widersprüche gegen Eintragungen und Löschungen hier vermerkt. Die meisten Käufer nehmen für den Kauf einer Immobilie ein Darlehen auf. Die Finanzierung läuft in der Regel über eine Bank oder Sparkasse. Diese erhalten für das genehmigte Darehen eine Sicherheit. Eine Sicherheit, die besiegelt, dass die Bank ihr Geld, beispielsweise im Falle einer Insolvenz, trotzdem zurückerhält. Diese Sicherheit wird auch „dingliche Sicherung“ genannt. Eine Sicherheit erhält die Bank, indem Sie das Grundstück, das Einfamilienhaus, die Villa, die Eigentumswohnung oder die Luxusimmobilie nach einer Insolvenz monetarisieren kann.

Rangverhältnisse sind von Bedeutung

Der Rang (beispielsweise erstrangig) entscheidet, welcher Gläubiger mit seiner Forderung, als erstes befriedigt wird. Der Rang ist immer entscheidend. Der erste Rang wird somit auch vor den anderen Rängen behandelt.

Tiefere Ränge sind teurer

Da tiefere Ränge, beispielsweise bei einer Insolvenz oder auch bei einer Beleihung, erst nach der Eintragung des ersten Ranges berücksichtigt werden, oft aber auch gar nicht mehr behandelt werden können, sind nachrangige Hypotheken oder Grundschulden mit einer höheren Zinshöhe berücksichtigt.

Wissen für Makler – Abteilung 3, Grundbuch

Das Risiko aüßert sich also in der Zinshöhe weil, je höher das Risiko für die Bank ist um ihr Geld zurück zu erhalten, desto höher ist auch der Zinssatz für den Darlehensnehmer.

In der Rangfolge aufsteigen

Fällt ein Recht weg, beispielsweise durch Löschung, so rücken die anderen Ränge automatisch nach oben. Um einen Rang löschen zu lassen, benötigt das Grundbuchamt zur Eintragung, jedoch eine Löschungsbewilligung der Bank.

Immobilienwissen- Außerordentliche Kündigung

Mieter und Vermieter

Die außerordentliche Künigung wird auch fristlose Kündigung genannt. Gemeint ist damit, die Kündigung eines bestehenden Mietverhältnisses. Das Gegenteil der außerordentlichen Kündigung, ist die ordentliche Kündigung. Die außerordentiche Kündigung ist beispielsweise die einzige Möglichkeit ein befristetes Mietverhältnis zu kündigen. Lesen Sie hier warum die außerordentliche Kündigung auch für Immobilienmakler von Interesse ist.

Wichtige Gründe müssen vorliegen

Wenn man einem Mieter fristlos oder auch außerordentlich kündigt, müssen wichtige Gründe hierfür ausshlaggebend sein. Das Gesetz spricht hier, von einer Kündigung aus „wichtigem Grund“. Eine, oder mehrere Abmahnung sollten dem voran gegangen sein. Es ist völlig unerheblich um welche Mietsache es im Detail dabei geht. Dies kann eine Wohnung sein aber ebenso auch eine Garage, eine vermietete Villa oder auch eine Luxusimmobilie.

Fristlose Kündigung Vermieter:

Der Vermieter kann aus folgenden Gründen kündigen:

  • wenn der Mieter die Mietsache anders nutzt als vereinbart
  • wenn der Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt
  • wenn der Mieter, an zwei aufeinander folgenen Terminen, mit einer Miete oder über einen längeren Zeitraum, mit zwei Mietzahlungen, im Rückstand ist
  • Wenn der Mieter, gegenüber anderen Mietern oder Eigentümern, handgreiflich oder beleidigend wird
  • wenn der Mieter, andere Bewohner regelmäßig und nachhaltig stört oder belästigt

Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist im BGB unter § 543 Abs. 2, Nr. 3 geregelt.

Fristlose Kündigung Mieter:  

Aber auch der Mieter, ist unter bestimmten Umständen, zur Kündigung berechtigt. Dies können u.a. folgende Gründe sein:

  • Dem Mieter wird der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht (rechtzeitig) gewährt
  • die Mietsache, wird anders (als im Vertrag) vereinbart, vorgefunden
  • von der Mietsache, geht eine erhebliche Gefährdung von Leib oder Gesundheit aus

Fristlose Kündigung

Die außerordentliche Kündigung bedarf keiner Frist, daher wird sie auch fristlose Kündigung genannt. Wie oben beschrieben, wird vor einer deratigen Kündigungsaussprache aber in der Regel eine Abmahnung vorrausgesetz.

Wissen für Makler, etc. – Außerordentliche Kündigung

In der Abmahnung wird die Pflichtverletzung genau betitelt. Beweise, beispielsweise Dokumentationen von anderen Mietern oder gar der Polizei, sollten gesammelt und beigefügt werden. Eine Frist, bis zur Beseitigung des Zustandes muss gesetzt werden! Die Maßnahmen, die der Mieter vorzunehmen hat um den vertragsmäßigen Zustand wieder herzustellen, müssen genau beschrieben werden.

Wenn nichts mehr hilft…

Erst wenn der Mieter sich von den Maßnahmen nicht beeindrucken lässt und nichts unternimmt um den vertragsmäßigen Zustand wieder herzustellen, ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt.