Immobilienwissen – Architekt

Der Entwurfsverfasser

Die Aufgaben von Architekten sind vielfältig. So sind Architekten von der Planung bis zur Ausführung und Überwachung mit sämtlichen Aufgaben betraut. Alle Aufgaben sind in Leistungsphasen gegliedert. Architekten planen und konstruieren unterschiedliche Bauten. Die Planung umfasst private und öffentliche Gebäude. Sie geht vom Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Villa oder Luxusimmobilie über zu städtebaulichen Anlagen und sonstigen Objekten. Ebenso werden Gewerbeeinheiten und Industriegebäude konstruiert. Die Arbeit eines Architekten ist sowohl gestalterisch-kreativ als auch technisch und baurechtlich anzusiedeln. Immer müssen jedoch die Bedürfniss und Anforderungen des oder der Bauherren umgesetzt werden. Das Wissen über den Architekten gehört zum Grundwissen für Immobilienmakler, Verkäufer und alle die mit Immobilien zu tun haben.

Planung, Bearbeitung und Umsetzung

Die architektonische Planung von Gebäuden bedarf umfangreicher Kenntnisse. Daher verfügen studierte Architekten über umfangreiche Kenntnisse auf Gebieten wie: Baukonstruktion und Gebäudekunde, städtebauliches Wissen, Innenarchitektur, Materialkunde, Physik (Statik, etc.), Denkmalschutz, Architekten und Bauverordnung, Bauprojektmanagement, etc.

Bei seiner Arbeit sollten stets kulturelle und rechtliche Belange berücksichtigt werden. Archtekten sind nach Ihrem Studium und einigen Praxisjahren in der Architektenliste aufgeführt. Für Architektenleistungen ist das BGB zuständig. Architekten arbeiten sowohl mit einem Makler, Bauherren, Eigentümer, als auch mit Städten und Gemeinden zusammen. Oftmals liegen beim Verkauf einer Immobilie dem Immobilienvermittler die Unterlagen vor.

Leistungsphasen und Honorarzonen

Architektenleistungen werden in s.g. Leistungsphasen aufgeführt. Der Architekt berechnet nur durchgeführte Einheiten. Diese bestehen aus 9 Phasen, die grob gesagt die Planung, Umsetzung und Überwachung beinhalten. Ein abgeschlossener Vertrag über Architektenleistungen ist ein Werkvertrag. Abgerechnet wird nach der Honorarordnung für Architekten, der HOAI.

Immobilienwissen – Architekt

Neben den Leistungsphasen sind die Honorarzonen wichtig. Gebäude und deren Aufwand werden in diesen Zonen gegliedert und beschrieben. Eine normale Immobilie liegt beispielsweise in Honorarzone 3. Je aufwendiger das Gebäude ist, desto höher ist auch die Honorarzone. So ist sie bei einem Krankenhausbau deutlich höher als bei einem Schuppen. Ein Architektenvertrag ist immer kündbar.

Immobilienwissen – Arglistige Täuschung

Vorsätzliche oder arglistige Täuschung

Wenn es zu einer Kaufrückabwicklung kommt, liegt dies oft in einer arglistigen Täuschung begründet. Hier wird dann vor Gericht der Kaufvertrag für eine Immobilie angefochten. Die arglistige Täuschung ist im BGB unter §123 geregelt. Der Tatbestand ähnelt dem des Betruges.

Arglistig oder vorsätzlich?

Wenn bei einem Verkauf einer Immobilie , beispielsweise durch einen Immobilienmakler, bewußt Mängel verschwiegen werden, so ist hier arglistig oder auch vorsätzlich gehandelt worden. Der Begriff „arglistig“ wird im Gesetz genannt, klingt aber altertümlich. Moderner ist die Bezeichnung: vorsätzliche Täuschung. Wenn ein Kaufvertrag beispielsweise wegen arglistiger Täuschung angefochten werden soll, wird in der Regel ein Anwalt (möglichst mit umfassenden Immobilienkenntnissen) hinzugezogen.

Vorspielung falscher Tatsachen

Die arglistige Täuschung ist das vorsätzliche Hervorrufen und Aufrechterhalten einer falschen Tatsache. Dem Käufer werden bewußt Unwahrheiten übermittelt durch den Eigentümer oder Makler oder relevante Tatsachen vorenthalten. Die Anfechtung eines nach § 123 anfechtbaren Kaufvertrages kann nur binnen Jahresfrist erfolgen.

Unwissenheit schützt vor Strafe nicht

Obwohl der Verkäufer nicht verpflichtet ist, alle Details von seiner Immobilie oder seinen Grundstück zu nennen, darf er keine unzutreffenden Informationen behaupten. Ebenso dürfen dem Verkäufer keine bekannten und relevanten Tatsachen verschwiegen werden. Ein qualifizierter und geschulter Immobilienprofi, wird relavante Merkmale der Immobilie erkennen und sie wahrheitsgemäß benennen. Denn auch ein Immobilienmakler darf keine falschen Aussagen treffen. Falschaussagen können zur Rückabwicklung des Kaufvertrages und zu Schadensersatzansprüchen führen.

Arglistig getäuscht oder verschwiegen?

Strafbar macht sich auch ein Verkäufer oder Immobilienvermittler wenn er, eine ihm bekannte negative Tatsache über das Objekt nicht nur behauptet, sondern einfach nicht nennt.

In dem Moment wird etwas arglistig oder vorsätzlich verschwiegen.

Vorraussetzung dafür ist, dass der Käufer in der Angelegenheit eine Aufklärung zu erwarten hatte. Vorsätzliche Behauptungen, die nicht der Wahrheit entsprechen und nicht zutreffen, nennt man „arglistige Täuschung“. Relavant ist hier, dass der Käufer die Immobilie ohne diese Täuschung nicht gekauft hätte, bzw. Bedenken geäußert hätte.

Gekauft wie gesehen…

Um Mängel beim Kauf einer Immobilie auszuschließen, wird oft die Klausel „gekauft wie gesehen“ im Immobilienkaufvertrag verwendet. Hiermit sollen Mängel pauschal ausgeschlossen werden , die ein Laie als Immobilienverkäufer nicht hätte entdecken können. Ziehen Sie in diesem Fall den Immobilienvermittler beratend hinzu.

Nicht relevant ist, ob es sich um eine Wohnimmobilie, wie eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus handelt. Ebenso gelten die gesetzlichen Regelungen auch für ein Einfamilienhaus, die Villa , die Luxusimmobilie oder bei einem Grundstück.

Immobilienwissen – Arglistige Täuschung

Wen der Käufer nachträglich einen versteckten Mangel nachweist, so kann er sich auf eine arglistige Täuschung berufen. Er ist dann in der Beweispflicht und muss belegen, das der Verkäufer ihn hätte aufklären müssen.

Eine arglistigen Täuschung ist immer im Zusammenhang mit einer Aufklärungspflicht des Verkäufers zu verstehen. Hier kann man: Schimmelpilz, Asbest, Altlasten und ungenehmigte Anbauten nennen, dennoch kommt es immer auf den Einzelfall, die Umstände und die Schwere an.

Die Beweispflicht

Eine vorsätzliche oder arglistige Täuschung ist immer durch den Käufer nachzuweisen und zu belegen. Der Verkäufer kann sich jedoch gegen die Bahauptungen wehren. In der Regel erfragt der Geschädigte Rechtsbeistand. Unter Umständen kann es dann zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages und möglicherweise einer Schadensersatzklage kommen. In diesem Fall sollte man sich rechtzeitig einen Anwalt der sich mit dem Immobilienrecht auskennt zu Rate ziehen. Im Kreis Mettmann, Metzkausen und Umgebung (Haan, Hilden, Erkrath…) finden Sie einige Rechtsberater die Sie unterstützen können. Wichtig ist, dass Sie nicht zu lange warten wenn Sie einen Fachman hinzuziehen.

Immobilienwissen – Anfechtungsklage

Einen Beschluss anfechten

Es gibt unterschiedliche Gründe, warum ein Wohnungseigentümer einen Beschluss anfechten möchte. Möglicherweise ist ersichtlich geworden, dass der Beschluss nichtig ist. Eine Anfechtung gegen einen Beschluss, kann man nur beim Amtsgericht einreichen. Hier kann man dann mittels Klage, den Beschluss für nichtig erklären lassen. Der Begriff Anfechtungsklage findet im WEG Anwendung. Er ist wichtig für die Eigentümerversammlung und wird von einem Verwalter ebenso genutzt wie von einem Immobilienmakler. Die Anfechtung muss in jedem Fall vor Gericht geregelt werden. Eine einfache Beschwerde an den Wohnungseigentumsverwalter ist nicht ausreichend oder rechtens. Das Wissen über die Anfechtungsklage gehört zum Grundwissen für Makler, Verwalter und alle, die mit Immobilien und deren Verwaltung zu tun haben.

Welches Gericht ist zuständig ?

Wenn man eine Klage gegen einen Beschluss anstrebt, muss man diese beim Amtsgericht des Wohnortes, bzw. der Stadt, wo die Wohnungsgemeinschaft wohnt, einreichen. Hier beantragt man dann eine Ungültigkeitserklärung des Eigentümerbeschlusses. Eine Klage beim Amtsgericht muss innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung eingereicht und innerhalb von 2 Monaten spätestens begründet werden.

Wer wird verklagt ?

Für den Fall, das man gegen einen Beschluss klagen möchte, verklagt man die anderen Wohnungseigentümer. Hierzu wird die Gemeinschaftsadresse der Wohngemeinschaft angegeben und die Namen der Bewohner genannt. Der Wohnungseingentumsverwalter, dem alleine die Klage zugestellt wird, informiert dann die anderen Bewohner über das laufende Verfahren.

Im Prinzip kann sich jeder Verwalter bei einem Amtsgerichtstermin selbst vertreten. In der Praxis ist aber, auf Grund der rechtlichen Komplexität und der eventuell anfallenden Kosten des Verfahrens, davon abzuraten. Ein Immobilienvermittler sollte vor dem Verkauf einer Wohnung immer Einsicht in die Protokolle der Wohngemeinschaft nehmen.

Warum wird geklagt ?

Gründe für eine Anfechtungsklage sind vielfältig. So kann es sich um Einberufungsfehler handeln aber ebenso auch um eine fehlende Beschlussfähigkeit. Auch gegen einen Verstoß gegen die Grundsätze einer s.g. ordnungsgemäßen Verwaltung, kann geklagt werden.

Immobilienwissen – Anfechtungsklage

Der Verwalter ist ebenso berechtigt Klage einzureichen. Er kann beispielsweise gegen seine Abberufung klagen. Das Recht auf Klage hat im Prinzip jeder Eigentümer einer verwalteten Immobilie. Hierbei ist es egal ob sich die Gemeinschaft in einem Mehrfamilienhaus, eine Luxusimmobiie oder sonst wo befindet. Es müssen jedoch mindestens 2 Parteien in dem Objekt wohnen und es muss verwaltet werden.

Wer kann vor Gericht klagen?

Jeder Eigentümer, der bereits im Grundbuch eingetragen ist, kann gegen einen Beschluss klagen. Wer beim Kauf einer Immobilie noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, der kann zu diesem Zeitpunkt auch noch nicht klagen. Für einen Immobilienvermittler ist es daher auch immer wichtig, bei einem anstehenden Verkauf, die Protokolle einzusehen.