Das Grundbuch

Das Grundbuchamt im Amtsgericht

Die Grundbücher werden von Behörden und staatlichen Stellen auf der ganzen Welt verwaltet und geführt. Früher waren es tatsächlich Bücher, heute sind es Dateien, die ein Verzeichnis, aller in einem Bezirk vorhandenen Grundstücke bildet. In Mettmann befinden sich heutzutage die Grundbücher im Grundbuchamt Mettmann das im Amtsgericht Mettmann ansässig ist. Bei dem Verkauf einer Immobilie wird der Immobilienmakler dort Einsicht nehmen, um verkaufsrelevante Gegebenheiten und Rechtmässigkeiten zu erfahren. Lesen Sie hier den Artikel: Das Grundbuch

Grundbuchblätter und deren Bedeutung für das Grundbuch

Jedes Grundstück erhält in Deutschland ein so genanntes Grundbuchblatt. Das BGB, § 873 Abs. 1 verlangt, dass für die Übertragung des Eigentums ein Eintrag im Grundbuch vorgenommen werden muss. Auch bei der Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts, der dingliche Einigung eines Berechtigten, bei Eintritt einer Rechtsänderung und bei Eintragung einer Rechtsänderung.

In jedem Fall erfährt nur das relevante Grundbuchblatt eine Änderung. Ein Grundbuchblatt wird zudem nach § 4 GBV geführt. Jedes Grundbuch besteht aus Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Neben den buchungsfreien Grundstücken, den zu öffentlichen Zwecken dienenden Grundstücken, gilt für sämtliche Grundstücke Buchungszwang. Die im Grundbuchamt hinterlegten Grundbücher bezeugen die Eigentums- und Rechtsverhältnisse an Grundstücken, in dem Bezirk wo sie liegen.

Das Grundbuch

Grundbücher können von Personen mit „berechtigtem Interesse“ eingesehen werden. Hierzu zählen Makler, Eigentümer und Personen die vom Eigentümer bevollmächtigt sind. Wenn ein Haus verkauft wird, ein Grundstück oder eine Wohnung übertragen wird oder bei Insolvenz und dergleichen, kann demnach Einsicht genommen werden.

Die Geschichte – Das Grundbuch

Bereits in der Antike gab es schon Aufzeichnung von Rechten an Grundstücken. Im Mittelalter, wo es den Immobilienmakler noch nicht in der Form gab, wurde damit der Erwerb von Grundstücken, in dafür vorgesehene Traditionscodices, Besitzungen in Urbaren registriert.

Das älteste überlieferte Verzeichnis stammt aus dem Jahre 1086. Das berühmte Urbar wird Domesday Book genannt. Hier hat seinerzeit bereits Wilhelm der Eroberer jeglichen Grundbesitz seines Königreiches festgehalten und registrieren lassen.

Neben diesen Verzeichnisse kann man, die im Hochmittelalter entstandenen Stadtbücher bereits als Vorläufer der heutigen Grundbücher betrachte.

Grundstücksgeschäfte in der Neuzeit

Die seit dem dreißigjärigen Krieg entstandenen Unklarheiten über Eigentumsverhältnisse, säumten den Wunsch nach nachvollziehbaren Aufzeichnungen und Dokumenten. In dieser Zeit entstanden amtlich geführte Register für Grundstücksübertragungen, Hypotheken, Verkäufe, Inventarbücher und auch Testamentsdokumente. Auch hier waren Makler als Solche noch nicht tätig.

Das Grundbuch im Mittelalter

Als älteste Vorläufer des heutigen Grundbuchs, gelten die Kölner Scheinsbücher. Diese sind heute noch einsehbar und für Immobilienmakler höchst interessant. Das erste Schreinsbuch und somit Grundbuch des Mittelalters, wurde in der Kölner Altstadtgemeinde St. Laurenz um Jahre 1130 eingesetzt. Um 1136 wurde das so genannte Kirchspiel, Klein St. Martin 1, eingeführt, noch bevor das Grundbuch entstand.

Hier wurden lediglich sporadische Aufzeichnungen vorgenommen. Um 1160 führten, die in den eizelnen Kirchspielen geführten Schreinswesen, zu einem zentralen Schrein, dem Schöffenschrein.

Historische Grundbuchordnung in München

Bereits 1472 wurde in München ein Grundbuch und eine Grundbuchordnung angelegt. Es enthielt seit 1822 auch das Bayrische Hypothekenbuch.

Das Hypothekenwesen wurde bereits um 1722 durch die preußische Hypotheken- und Konkursordnung geregelt. Ab diesem Zeitpunkt mussten vollständige Grund- und Hypothekenbücher eingerichtet werden. Diese Bücher enthielten alle Angaben zu Immobilien des Bezirks. Hier wurden Bezeichnung und Nummerierung, Name des Eigentümers und Kaufpreis eingetragen. Angaben die dem heutigen Makler durchaus geläugig sind.

Das Grundbuch

Im Raum Würtemberg wurden Servitutenbücher geführt. Diese enthielen bereits Angaben zu Wegerechten, Nutzungsrechten und Dienstbarkeiten. Die Servitutenbücher sind soweit noch Bestandteil des heutigen Grundbuchs.

Das Grundbuch und die Hypothek

Seit 1867 wurde die Hypothek eingeführt. Die Grundbuch-Ordnung für das Gebiet des Norddeutschen Bundes, aus dem Jahre 1868 beinhaltete zwei Arten von Grundpfandrechten. Die Grundschuld und die Hypothek.

Die Grundbuchordnung trat im Mai 1872 in Kraft. So galt sie als das Gesetz über den Eigentumserwerb, sowie die dingliche Belastung von Grundstücken, Bergwerken und so genannten selbstständigen Gerechtigkeiten.

Das Grundbuchamt und das Grundbuch

Das Grundbuchamt setzte sich somit aus einem Grundbuchrichter, dem Buchführer und Schreibern sowie Unterbeamten zusammen. Für das Grundbuch gilt außerdem das Sachenrecht.

Heute sind somit in NRW die Amtsgerichte, auf der Grundlage des Registerrechts, als Grundbuchamt für die in Ihrem Bezirk liegenden Grundstücke zuständig. In anderen Bundesländern gibt es andere Regelungen und die Grundbücher werden teilweise durch den Notar selbst geführt. Hierzu muss sich der Immobilienmakler, bei Einsicht, vorab informieren. Seit 2012 werden die Grundbücher aber auch elektronisch geführt.

Automatisiertes Verfahren für Berechtigte

Das EDV-Grundbuch ermöglicht es seitdem Notaren und Kreditinstituten, Grundbücher online einzusehen. Somit ist eine Beschleunigung des Grundbuchverfahrens gesichert.

Dadurch wird das Verfahren von der Beuurkundung des Kaufvertrages, der Finanzierung, der Auflassungsvormerkung bis schließlich zur Grundbucheintragung, beschleunigt. Einsicht dürfen grundsätzlich nur berechtigte Personen nehmen. Hierzu gehört der Notar, Behörden und Ämter, Gerichte, Immobilienmakler und weitere Personen, die vom Eigentümer bevollmächtigt werden.

Weiterführende links über das Grundbuch

Hier geht es zum Immobilienlexikon : http://immobilienmakler.me/immobilienlexikon/

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